近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REI韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗Ts在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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