文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(li戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画àn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xí戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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